Résidence secondaire pour les nuls: nos conseils avant de se lancer!
S’établir une partie de l’année à l’étranger, c’est repousser les murs de sa vie, dans tous les sens du terme. Voici nos astuces pour éviter de s’y cogner. Par Marie Monsieur, avec la collaboration d’Evy Van Elsacker.
Les chiffres récents de l’administration fiscale révèlent qu’environ 30 000 Belges ont acheté un logement à l’étranger l’année dernière, qu’il s’agisse de constructions neuves ou de biens déjà pleins d’âme et que l’objectif soit d’y buller soi-même ou de les proposer à la location. Parmi les critères prioritaires des acheteurs : que le bien soit sous des cieux cléments. Le Sud de la France trône ainsi en tête depuis des années, talonné par l’Espagne, probablement pour son bon prix de revient, puis par l’Italie.
Tentée de sauter le pas ? Le projet maison de vacances peut prendre plusieurs formes. La formule idéale à vos yeux se trouve peut-être parmi les propositions suivantes…
Acheter une maison secondaire
Le témoignage d’Élise, 55 ans, heureuse propriétaire d’un pied-à-terre sur la Côte d’Azur
« C’était inscrit dans les étoiles que nous allions un jour avoir notre propre maison de vacances en France. J’ai une petite entreprise de location de maisons de vacances en France depuis vingt ans, je connais le pays comme ma poche. Mon principal conseil est de bien délimiter l’endroit où vous souhaitez vous installer. J’ai moi-même loué pendant des années et j’ai parcouru différentes régions avant de choisir où acheter. Soyez critique lorsque vous choisissez une région : vous convient-elle au point d’avoir envie d’y revenir tous les ans ? Il faut aussi vous demander quelle distance vous paraît acceptable entre votre maison de vacances et celle en Belgique. Ou si vous êtes plutôt amateur de culture, de vélo, de vin, de farniente sur la plage, etc.
Soyez critique lorsque vous choisissez une région : vous convient-elle au point d’avoir envie d’y revenir tous les ans ? Il faut aussi vous demander quelle distance vous paraît acceptable entre votre maison de vacances et celle en Belgique. Ou si vous êtes plutôt amateur de culture, de vélo, de vin, de farniente sur la plage, etc.
Vous pouvez commencer par une première prospection sur logic-immo.com, un site de référence en France, qui centralise les offres de plusieurs sites immobiliers. Mais à mes yeux, il est plus sûr ensuite d’acheter — comme nous l’avons fait — par l’intermédiaire d’une agence immobilière locale. Elle vous aidera notamment à remplir les formalités administratives. Heureusement, la législation française ressemble à la belge, ce n’est pas le cas dans de nombreux autres pays. Là-bas, comme chez nous, c’est le notaire qui fait toutes les recherches. »
Les conseils de l’expert immo
Une tendance de plus en plus forte consiste à acheter un bien dans un centre de villégiature doté de facilités. Ces complexes sont souvent associés à une marque hôtelière. En plus de votre appartement ou de votre maison, vous y bénéficiez des nombreux services du domaine : installations sportives, centre de bien-être, restaurants… Et on s’y occupe à votre place de sa location et de son entretien. Les clients qui loueront votre logement auront l’impression de passer leurs vacances dans l’appartement ou la maison d’un complexe hôtelier et ne remarqueront probablement même pas qu’il s’agit d’un bien privé.
Notre expert immobilier : « Acheter dans un tel type de complexe offre pas mal d’avantages : vous ne devez pas meubler vous-même ni vous préoccuper de questions pratiques telles que le raccordement à l’électricité et au gaz naturel. En plus, votre bien fera l’objet d’un suivi et d’un entretien constants. Ceci dit, renseignez-vous en amont sur les coûts supplémentaires que cela peut engendrer ! »
Attention aux droits locaux!
Le cabinet Sansen International Tax Lawyers, spécialisé dans la fiscalité internationale et nationale, attire notre attention : « Que vous rêviez d’une maison ou d’un appartement sous le soleil, il faut tenir compte de deux aspects : le fiscal et le contractuel. Chaque pays a ses propres règles, ce qui ne facilite pas les choses, même s’il y a bien sûr des similitudes. En Belgique, c’est le notaire qui fait toutes les recherches pour vous. Ce n’est pas toujours le cas à l’étranger. Vous signez bien l’acte avec le notaire, mais dans certains pays, comme l’Espagne, ce n’est pas à lui de vérifier si le permis de construire est en ordre, s’il y a encore une hypothèque sur le bien ou si le sol est pollué : c’est à vous de faire appel à un avocat local pour cela.
Maisons secondaire: ce que ça change côté impôts
En ce qui concerne la fiscalité, il faudra tenir compte de celle du pays où vous achetez, mais aussi de la belge. Par exemple, vous êtes tenu de déclarer votre bien en Belgique quatre mois après l’achat, l’administration fiscale belge lui attribuera alors un revenu cadastral (RC). Ce RC n’est pas taxé en Belgique, mais il est pris en compte dans votre impôt sur le revenu des personnes physiques. Ainsi, bien que vous en soyez exonéré, le RC aura indirectement un impact sur la charge fiscale pesant sur votre salaire. L’imposition dans l’État d’origine est différente pour chaque pays : renseignez-vous sur les obligations envers le fisc local. Bref, pour éviter les surprises — qui surviennent parfois des années plus tard —, il faut se renseigner à fond avant tout achat. Dans un cabinet comme le nôtre, nous vous assistons du côté belge et travaillons ensuite en étroite collaboration avec nos collègues de l’autre pays.
Bref, pour éviter les surprises — qui surviennent parfois des années plus tard —, il faut se renseigner à fond avant tout achat. Dans un cabinet comme le nôtre, nous vous assistons du côté belge et travaillons ensuite en étroite collaboration avec nos collègues de l’autre pays.
Il y a d’autres aspects auxquels il vous faudra aussi réfléchir en amont : si par exemple vous avez des enfants, vous pouvez éventuellement opter pour un achat en indivision où, en tant que parents, vous gardez l’usufruit mais offrez la nue-propriété à vos enfants. De cette manière, vous vous assurez qu’en cas de décès, il n’y aura pas ou moins de droits de succession à payer dans le pays de la résidence, en plus de ceux en vigueur en Belgique. Attention encore, ces règles diffèrent d’un pays à l’autre. Par ailleurs, les banques belges n’accordent pas volontiers de prêts pour des biens immobiliers à l’étranger. Bien entendu, il vous est toujours possible d’emprunter dans le pays en question. »
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